Vender una propiedad es uno de los movimientos económicos más importantes que hacemos. Aunque la venta finalice con éxito, los errores en la declaración fiscal pueden costarte miles de euros en sanciones e intereses.
Aquí te mostramos los 5 errores fiscales más frecuentes que cometen los vendedores y las estrategias clave para evitarlos.
1. 📉 El Olvido Costoso: No Calcular Correctamente la Ganancia Patrimonial
Muchas personas piensan que declarar la venta es tan simple como indicar el precio de venta. ¡Error! Hacienda solo te pedirá cuentas por la ganancia real que has obtenido.
❌ El Error
No calcular correctamente la diferencia entre el Valor de Transmisión y el Valor de Adquisición o no declarar esta ganancia en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Ganancia = Valor de Transmisión – Valor de Adquisición
✅ Cómo Evitarlo
Para reducir legalmente la ganancia sujeta a impuestos, debes incluir todos los gastos asociados a la compra y venta de la vivienda.
- Suma a tu Valor de Adquisición (la compra):
- Impuestos pagados al comprar (ITP, IVA, Actos Jurídicos Documentados).
- Gastos de notaría, registro y gestoría de la compra.
- Inversiones en mejoras y reformas acreditadas (no de mero mantenimiento).
- Resta a tu Valor de Transmisión (la venta):
- Comisiones de la agencia inmobiliaria.
- Gastos de notaría de la venta.
- Coste del certificado energético y otros documentos obligatorios.
2. 👵 Confundir las Exenciones: La Reinversión y los Mayores de 65
Las exenciones son tu mejor herramienta para pagar cero euros en el IRPF, pero tienen requisitos muy estrictos.
❌ El Error
Asumir que, por comprar otra casa, la ganancia está automáticamente exenta sin cumplir el plazo o la finalidad de “vivienda habitual”.
✅ Cómo Evitarlo: Conoce los 2 Requisitos de Oro
| Exención Clave | Requisito Principal |
| Reinversión en Vivienda Habitual | Debes reinvertir la ganancia total obtenida en la compra de tu nueva vivienda habitual en un plazo máximo de 2 años (antes o después de la venta). |
| Mayores de 65 años | La venta de tu vivienda habitual (o la constitución de una renta vitalicia con el dinero de la venta) está totalmente exenta de tributación en el IRPF. |
📌 Importante: Si eres menor de 65 años, la nueva vivienda debe ser tu residencia durante un mínimo de 3 años para que la exención sea firme.
3. ⚖️ Olvidar el Impuesto Local: La Plusvalía Municipal
La Plusvalía Municipal (IIVTNU) es un impuesto local distinto al IRPF, y su gestión recae generalmente sobre el vendedor.
❌ El Error
No liquidar este impuesto en el Ayuntamiento correspondiente en un plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la venta.
✅ Cómo Evitarlo: Paga Solo si Ganas
Tras la reforma legal, solo se paga la Plusvalía si efectivamente ha habido un incremento en el valor del suelo desde la compra hasta la venta.
- Si has vendido a pérdidas: Es decir, el valor de la venta es inferior al valor de la compra, no estás obligado a pagar este impuesto. Debes aportar documentación que acredite la pérdida patrimonial.
- Plazo: Recuerda, tienes 30 días hábiles para liquidarlo en tu municipio.
4. 💸 No Deducir los Gastos de Adquisición y las Reformas
El coste real de tu vivienda no es solo el precio que pagaste. Si no incluyes gastos y mejoras, estás inflando artificialmente tu ganancia.
❌ El Error
Solo tomar el precio de las escrituras como valor de adquisición, olvidando todo lo que pagaste para que esa casa fuera tuya.
✅ Cómo Evitarlo
Guarda y localiza todas las facturas y escrituras. Son deducibles aquellos gastos que incrementan el valor o la habitabilidad de la vivienda (ej. cambiar el sistema de calefacción), pero no los gastos de mero mantenimiento o decoración (ej. pintar, cambiar una bombilla).
- Consejo: Si hiciste una reforma importante, es fundamental tener las facturas a tu nombre y que describan claramente el trabajo realizado.
5. 🗃️ No Revisar la Normativa por el Año de Compra (Coeficientes)
Aunque las normas cambian, las consecuencias fiscales de las ventas anteriores siguen impactando.
❌ El Error
No aplicar posibles beneficios si la vivienda fue adquirida en un periodo fiscal con normas distintas.
✅ Cómo Evitarlo
Si compraste tu vivienda antes del 31 de diciembre de 1994, consulta con un asesor fiscal si puedes aplicar algún coeficiente de actualización o abatimiento. Aunque estos beneficios han sido limitados o eliminados para la mayor parte de la ganancia, aún pueden impactar positivamente el cálculo final.