Si has decidido vender tu vivienda en Pozuelo de Alarcón y actualmente se encuentra alquilada, te enfrentarás a un proceso con normativas específicas. No se trata de una venta tradicional; debes respetar los derechos del inquilino según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Conocer tus obligaciones legales y planificar la venta estratégicamente es crucial para evitar conflictos y acelerar el proceso.
1. El derecho de adquisición preferente: El ‘Tanteo y Retracto’
Este es el punto legal más importante. Salvo que el contrato de alquiler excluya expresamente este derecho (algo común en contratos más recientes), el inquilino tiene derecho de adquisición preferente.
- Derecho de Tanteo: Debes notificar al inquilino, de forma fehaciente (por burofax), tu intención de vender, el precio y las condiciones de la venta. El inquilino tiene un plazo de 30 días naturales para ejercer su derecho a comprar la vivienda en las mismas condiciones.
- Derecho de Retracto: Si vendes la propiedad sin notificar al inquilino, o por un precio más bajo que el notificado, el inquilino podría impugnar la venta y subrogarse en la posición del comprador en un plazo de 30 días naturales desde que se le notifique la venta.
Consejo clave: Consulta tu contrato de alquiler. Si el derecho de tanteo y retracto está expresamente excluido, puedes vender libremente, aunque siempre se recomienda notificar al inquilino por cortesía.
2. Respetar el contrato de arrendamiento
El principio fundamental es que la venta no extingue el alquiler. El comprador queda subrogado en la posición de arrendador y está obligado a respetar el contrato de alquiler en vigor hasta que se cumplan los plazos mínimos establecidos por la ley (actualmente 5 o 7 años, dependiendo del arrendador).
- Para el comprador: El nuevo propietario deberá respetar las condiciones del contrato de alquiler hasta su finalización.
- Para el inquilino: Puede seguir viviendo en la casa hasta el final del contrato, sin que la venta le afecte.
3. Estrategias de venta con inquilinos
Dado el escenario legal, tienes tres vías principales para enfocar la venta:
| Estrategia | Descripción | Implicaciones |
| Venta del inmueble arrendado | Vendes la casa con el contrato de alquiler vigente. | El precio de venta suele ser menor, ya que el comprador adquiere la vivienda como inversión, no para uso propio inmediato. |
| Acuerdo de desistimiento | Negocias con el inquilino para que desocupe la vivienda antes de la venta. | Implica una compensación económica. Es la vía más rápida para vender a precio de mercado. |
| Venta al inquilino | El inquilino ejerce su derecho de tanteo o llegas a un acuerdo directo. | Es la opción más sencilla y rápida, ya que se eliminan visitas y complicaciones legales de terceros. |
4. Consejos prácticos para las visitas
Si decides vender la casa con el inquilino dentro, la colaboración es esencial:
- Pide permiso por escrito: La Ley establece que el arrendador no puede entrar en la vivienda sin permiso del inquilino. Todas las visitas deben ser acordadas.
- Compensa la molestia: Un pequeño gesto, como un descuento en el alquiler del mes de las visitas, puede fomentar la colaboración del inquilino para que la casa esté ordenada y sea más accesible.
- Sé eficiente: Concentra las visitas en horarios específicos y evita los tours innecesarios. Muestra profesionalidad y respeto por la vida privada de tu arrendatario.
Vender una casa con inquilinos en Pozuelo es totalmente posible, pero requiere transparencia, conocimiento legal y una buena estrategia de negociación. Un experto inmobiliario puede ayudarte a manejar la comunicación con el inquilino y garantizar que todo el proceso se ajuste a la ley.